Từ ý tưởng đến hoàn thiện một ngôi nhà là cả một quá trình dài với rất nhiều công đoạn cần chuẩn bị. Trước khi lên kế hoạch xây nhà có biết bao câu hỏi khiến chủ đầu tư đau đầu. Bạn chưa biết phải tìm giải đáp thắc mắc từ đầu…. Và ai giúp bạn giải đáp những vấn đề nan giải với hàng nghìn câu hỏi khiến bạn chẳng biết chuẩn bị xây dựng ngôi nhà mình như thế nào là tốt nhất.
Qua bài viết sau đây, D.E Design giải đáp một số câu hỏi thường gặp khi chuẩn bị xây mà các chủ đầu tư cần nắm rõ. Không chỉ đi giải quyết các bài toán về phong cách thiết kế, khả năng tài chính, việc xây nhà còn gắn liền với các công tác pháp lý, đặc điểm thực địa của công trình. Hy vọng bài viết sau giúp bạn chuẩn bị xây nhà tốt nhất.
NHỮNG CÂU HỎI THƯỜNG GẶP KHI CHUẨN BỊ XÂY NHÀ
Mất thời gian bao lâu để có được bản vẽ cơ sở khái quát của ngôi nhà và bản vẽ chi tiết?
Thông thường bản vẽ cơ sở gồm mặt bằng và phối cảnh sẽ mất từ 5 đến 7 ngày thực hiện. Kiến trúc sư hay đơn vị thiết kế cùng bàn bạc thống nhất quan điểm với gia chủ về vấn đề này. Sau khi điều chỉnh nhiều lần để ra được bản thiết kế mong muốn, đơn vị thiết kế sẽ theo bản vẽ thống nhất lập bản vẽ xin cấp phép xây dựng.
Đợi đến khi có giấy phép xây dựng thì sẽ vẽ chi tiết kỹ thuật, bố trí điện nước và kết cấu. Thời gian hoàn tất sẽ mất khoảng 1-3 tháng, tùy theo mức độ phức tạp của công trình và sự chỉnh sửa thay đổi của gia chủ.
Liên hệ đăng bài quảng cáo: 3600k/ Năm - 0888 999 764
Nên xây nhà vào mùa nào?
Nhiều chủ nhà cho rằng xây nhà vào mùa khô ráo sẽ tốt hơn, nhưng theo nguyên tắc xây dựng lại không chính xác. Tuy vào mùa khô việc đổ bê tông nhanh khô, tiến độ thi công nhanh hơn, ít bị gián đoạn vào những ngày mưa do việc đổ mái thường phải xem ngày. Nhưng về mặt kết cấu bê tông đổ vào mùa khô sẽ dễ bị nứt do giãn nở nhiệt nếu không bảo dưỡng tốt.
Theo kinh nghiệm của các kiến trúc sư, nhà xây vào mùa mưa sẽ có chất lượng thi công tốt hơn. Bởi về mặt kết cấu, bê tông đổ vào mùa mưa sẽ ít giãn nở nhiệt gây nứt mặt và dễ thấy được những lỗi rò rỉ, dễ dàng xử lý chống thấm. Mùa mưa cũng có nhược điểm là chi phí thi công cao hơn vì tính nguy hiểm, và thời gian thi công sẽ lâu hơn do khi trời mưa, công việc bị gián đoạn.
Chủ đầu tư có nên thuê giám sát xây dựng không?
NÊN. Vì chủ đầu tư thường không có đủ kiến thức chuyên môn về xây dựng, cần có người đứng ra hỗ trợ về mặt kỹ thuật trong trường hợp phát sinh trong quá trình xây dựng. Tuy nhiên giảm sát xây dựng của chủ đầu tư cần có đủ kiến thức chuyên môn và trách nhiệm để tránh các tiêu cực trong công trình.
Nhà mặt tiền có được giảm giá không?
Trên nguyên tắc là không, vì đơn giá chuẩn đang áp dụng cho nhà mặt tiền (điều kiện thi công thuận lợi). Tùy điều kiện hợp tác và khả năng công ty kiến trúc D.E sẽ có những chương trình khuyến mãi hoặc giảm giá.
Tại sao phải có chi phí vào hẻm?
Đơn giá chuẩn hiện tại của công ty đang áp dụng cho nhà tại các đường lớn, mặt tiền thuận lợi thi công tốt. Do các yếu tố vận chuyển vật liệu xây dựng vào các đường hẻm luôn có chi phí cao hơn và có hao hụt về vật liệu. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần phải hỗ trợ cho công ty về mặt tài chính phần thi công trong hẻm nhỏ.
Tất cả các hạng mục công trình đều đổ bê tông tươi phải không? Nếu không thì tại sao?
Đối với nhà ở dân dụng, chỉ đổ bê tông tươi khi mặt bằng và điều kiện thi công cho phép, xe bơm có thể bố trí được. Tuy nhiên, nếu mặt bằng cho phép thì một số hạng mục cũng không đổ bê tông tươi được (vd: cột, lanh tô,…) Vì khối lượng ít và thi công không liên tục, nên chất lượng bê tông không đảm bảo.
Ngoài ra, với các hạng mục đổ bê tông trộn bằng máy trộn quả lê tại công trình có tỷ lệ rõ ràng tương ứng theo tiêu chuẩn Việt Nam nên chất lượng rất đảm bảo.
Tại sao có nhiều đơn vị thi công trong cùng một đơn vị diện tích như vậy nhưng đơn giá phần thô thấp hơn?
Giá trị hợp đồng theo m2 là hợp đồng khoán gọn và mỗi công ty tùy thuộc vào cách thức tổ chức sẽ quyết định giá trị sao cho phù hợp.
D.E và các đơn vị thi công khác có thể dựa vào đơn vị thi công khác nhau về:
Cách tính diện tích
Đơn giá thi công
Vật tư sử dụng
Hạng mục thi công
Cách thức tổ chức thi công và uy tín của công ty (đội ngũ thi công, thương hiệu, dịch vụ chăm sóc khách hàng)
Tại sao đơn giá tăng lên khi diện tích xây nhà giảm dần (diện tích quá nhỏ) ?
Hiện nay trong một công trình thi công việc sử dụng các đơn giá ở công ty đều thực hiện dựa trên đơn giá tiêu chuẩn cho một công trình có diện tích trung bình tầm 250 – 300m2. Các yếu tố điều kiện thi công thuận lợi. Vì trong quá trình thi công ở bất cứ công trình có diện tích lớn hay nhỏ đều phải mất những khoản chi phí tương tự nhau (Ví dụ như: Vận chuyển xà bần, đổ bê tông, bảo vệ công trình, bao che, chi phí quản lý, chi phí giám sát, chi phí quản lý rủi ro, chi phí bảo hành, chi phí đi lại, chi phí thuê kho bãi…).
Chính vì vậy tại những công trình thi công mà có diện tích càng nhỏ so với diện tích báo giá tiêu chuẩn thì đơn giá có sự thay đổi tăng dần lên nhằm bù đắp những khoản chi phí trên. Dù muốn hay không muốn thì đơn vị thực hiện cũng phải mất những khoản này.
Nếu các bạn gặp những trường hợp trên ở những công ty thì đó cũng là một trong những lời giải đáp để các bạn nắm rõ tại sao lại như vậy.
VAT công nhân là gì? Được tính như thế nào? Tại sao công ty không hỗ trợ?
Công trình dân dụng được nhà nước giao việc tự tổ chức nên phải đóng thuế làm hoàn công. Theo quy định nhà nước về hoàn công, chủ đầu tư cần có thuế VAT nhân công của nhà thầu có pháp nhân xuất. Cách tính là diện tích xây dựng trên giấy phép xây dựng * 650.000 (đơn giá nhân công theo quy định nhà nước)* 10%.
Design không đưa đón giá chung. Vì mỗi nhà có các đơn giá khác nhau và sẽ báo giá cho chủ đầu tư khi bàn về hợp đồng.
Tại sao phải đổ bê tông nền trệt? Tại sao không tính vào đơn giá mà phải tách ra?
Với các nhà nền trệt tốt chỉ cần lăm le đá 4*6, đất san lấp đầm kèn đủ độ K là đạt yêu cầu, không phải đổ bê tông trệt. Thi công bê tông nền trệt áp dụng có nền đất yếu, bên dưới là lớp bùn dày. Vì nếu không bê tông cốt thép nên trệt có khả năng sụt lún nên gây ảnh hưởng đến nền gạch hoàn thiện, hầm phân.
Giá chuẩn bên công ty đưa ra có nền đất tốt, thi công san đất, đầm nền. Trong trường hợp nền đất yếu chủ đầu tư cần phải chịu thêm chi phí bê tông cốt thép nền trệt.
Tại sao việc gia cố nhà xung quanh lại do chủ đầu tư chịu
Đơn vị thi công trong hợp đồng chỉ nhận thi công mặt bằng trống, đã gia cố và ép cọc trước. Bên cạnh đó trong thi công nhà ở dân dụng, hạng mục kiểm tra địa chất thuồng bỏ qua vì sẽ tốn chi phí của chủ đầu tư. Chính vì vậy, nếu gặp nền đất yếu hoặc xung quanh có nhà cấp 4 thì cần gia cố trước khi ép. Công ty sẽ tư vấn kỹ vấn đề này cho chủ đầu tư trước khi hợp tác ký hợp đồng.
Tại sao chưa thi công mà chủ đầu tư phải đóng trước chi phí khoảng 10% giá trị hợp đồng?
Do đây là hợp đồng khoán gọn, công ty cam kết không tăng giá trong suốt quá trình từ khi ký hợp đồng đến bàn giao công trình, vì vậy công ty bắt buộc phải tạm ứng để giữ giá với cửa hàng vật tư (chi phí đó là quy định của bên vật tư). Bên cạnh đó khi ký hợp đồng việc đặt cọc là thể hiện cam kết hợp tác giữa chủ đầu tư và công ty.
Số lượng công nhân và thợ phụ trong quá trình xây nhà là như thế nào ?
Một công trình nhà ở để hoàn thành chúng ta hiểu sẽ trải qua rất nhiều giai đoạn thực hiện. Thì câu hỏi trên là một đơn vị nhà thầu thi công chúng tôi cũng nhận khá nhiều từ khách hàng. Việc mà số lượng công nhân, thợ phụ ra sao trong một công trình sẽ tùy thuộc vào mỗi giai đoạn và điều kiện thi công, tay nghề thợ thầy, quy mô công trình như thế nào?
Ở Kiến Trúc Xây Dựng Design mỗi giai đoạn chúng tôi sẽ bố trí số lượng nhân lực một cách phù hợp với hạng mục đó. Không giai đoạn nào giống giai đoạn nào, không công việc nào giống công việc nào?
Chủ đầu tư cũng không nên quá quan tâm về số lượng nhân công tại công trình ở các giai đoạn, mà nên quan tâm về tiến độ tổng thể mà công ty đã làm việc với Chủ đầu tư.
Làm sao để biết bản vẽ thiết kế thi công của công ty thiết kế đủ chất lượng kết cấu hay không?
Để khách quan chủ đầu tư có thể nhờ bên thứ 3 kiểm định nếu chủ đầu tư cảm thấy không an tâm về bản vẽ.
Về phí công ty để thực hiện cam kết về bảo hành kết cấu (5 năm cho mỗi công trình), thì trước tiên cần thật kỹ trong khâu thiết kế để tránh phải thực hiện bảo hành quá nhiều lần. Vì điều đó sẽ ảnh hướng đến chi phí chung của hai bên. Cũng như uy tín của công ty thiết kế thi công xây dựng.
Nếu bạn đang cần tư vấn chi tiết để xây dựng ngôi nhà lý tưởng được hoàn chỉnh và đảm bảo chất lượng, vui lòng liên hệ ngay D.E Design công ty kiến trúc chuyên thiết kế thi công trọn gói nhà cấp 4, nhà phố, biệt thự,…. Tại Bình Thuận, bạn sẽ được tư vấn miễn phí.
